Le 28 septembre 2025, la fiscalité suisse a pris un tournant en abolissant la valeur locative (datant de 1934!) après d'intenses débats et pas moins de trois tentatives en 1999, 2004 et 2012.
Pour mémoire, la valeur locative est un impôt qui frappe les propriétaires occupant leur bien principal ou secondaire, devant déclarer un revenu locatif fictif (env. 70% du loyer de marché), en contrepartie de déductions fiscales intéressantes : intérêts hypothécaires, frais d'entretien et de rénovation.
A présent, autant la valeur locative que les déductions seront supprimées dès 2028*, et nous aurons l’introduction d’un nouvel impôt qui s'appliquera aux résidences secondaires (les cantons sont libres de l'appliquer et d'en décider les termes).
Alors quels sont les impacts au niveau suisse et sur le marché immobilier?
Voici les différents thèmes détaillés de notre analyse :
Jusqu'à présent, la fiscalité traduisait un encouragement à l'endettement des ménages puisque les intérêts hypothécaires étaient entièrement déductibles. Rien d'étonnant au pays des banques, mais il faut en convenir que cette stratégie comporte des risques, notamment si une nouvelle crise immobilière telles que celle des années 90 devait survenir. Les conditions d'octroi d'hypothèque se sont récemment durcies, car selon un audit une hypothèque sur trois ne respectait pas les règles de la Finma.
A l'avenir, les intérêts hypothécaires ne pourront plus être déduits ou de manière très limitée dans 2 contextes :
-dans le cadre d’une déduction spéciale pour les primo-accédants** d’un bien immobilier à usage propre.
-pour les biens à usage locatif: les intérêts hypothécaires seront toujours déductibles des revenus locatifs réels, de sorte que les propriétaires continueront d'être imposés uniquement sur le "bénéfice" réalisé. Si le propriétaire dispose d'une hypothèque globale à la fois privée et pour son bien de rendement, les intérêts déductibles seront calculés au prorata.
Dans ce contexte, beaucoup de propriétaires immobiliers se demandent quelle stratégie adopter avec leur hypothèque, notamment s'ils ont la capacité de l'amortir par l'épargne ou les avoirs de prévoyance. Si vous envisagez de prélever des avoirs LPP pour amortir l’hypothèque, vérifiez au préalable les conséquences sur les rentes et l'imposition sur le retrait de capital! Il est prudent de garder des réserves pour des dépenses imprévues et d'entretien du bâtiment (notamment les questions liées à la qualité énergétique de son bien) et savoir qu'à l'avenir et à l'approche de la retraite notamment, il peut en effet être difficile d’augmenter l’hypothèque.
Dans tous les cas, un éventuel amortissement doit être étudié avec soin, car l’argent reste ensuite immobilisé dans le logement. Chaque propriétaire doit étudier sa situation et se faire conseiller en considérant l’utilisation alternative des fonds à titre de "coût d'opportunité" ou du rendement de ce capital. Souvent, le rendement obtenu grâce aux liquidités de cette dette est supérieur aux intérêts débiteurs, même après impôts. Ainsi on peut en conclure que si l'on a pas la volonté de prendre de risques et que l’argent dormait déjà sur un compte d'épargne, il est dorénavant préférable qu'il soit destiné à l’amortissement / remboursement complet de l'hypothèque.
Au niveau global, il est établi que la plupart des particuliers ont opté pour des hypothèques à taux fixes avec des échéances personnelles. Ainsi, même en cas de décisions massives d'amortissements de leurs hypothèques, ces évènements seront échelonnés dans le temps, limitant le choc sur le marché du capital et un éventuel ralentissement économique.
Jusqu'ici, les propriétaires étaient fortement incités à entretenir et rénover leur biens, ce qui encourageait une activité dynamique et surtout déclarée du secteur de la construction. La qualité des travaux réalisés dans un bien rénové était rarement questionnable.
Cette décision politique va mettre à mal le secteur de la construction, on s'attend à un boom les 2 prochaines années avant l'entrée en vigueur*, puis un déclin. Les experts s'attendent donc à un parc immobilier de moins en moins entretenu. D'autant que les propriétaires de biens de rendement n'ont pas d'intérêts à l'heure actuelle, de rénover leur parc immobilier dans le but de réduire les charges qui sont entièrement supportées par les locataires.
Concernant les biens à usage propre, il est probable de voir apparaître les "travaux du dimanche" où les propriétaires se retrousseront les manches, ou encore des entreprises proposant des tarifs compétitifs si non-déclarés ce qui sera tentant pour les propriétaires pour compenser la suppression de l'avantage fiscal et donc le renchérissement des travaux... Outre la question éthique, il est primordial de penser aux garanties et à la revente, donc d'exiger une facture.
Jusqu'ici seuls les travaux à plus-value (amélioration du standing, augmentation de l'espace habitable, ajout d'une cheminée, piscine ou véranda, etc.) étaient déductibles de l'impôt sur le gain immobilier, lors de la revente d'un bien. En particulier, il n'est pas possible de déduire des travaux qui ont déjà été acceptés à titre de travaux d'entretien. A notre avis, à terme tous travaux seront déductibles de cet impôt-là, pour cela les justificatifs seront nécessaires!
La suppression de toute déduction intervient au niveau fédéral, toutefois les cantons ont la liberté d'autoriser certaines déductions.
En particulier, il est question de déductions à introduire (sur une base volontaire cantonale) de toutes mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement (limitée dans le temps jusqu’en 2050 au maximum) ou pour travaux de conservation des monuments, etc. Et il sera toujours possible d'obtenir des subventions encourageantes! Ainsi, même si cette décision semble en désaccord avec les objectifs d'ici à 2050, les cantons et la Confédération disposent de nombreux leviers et incitatifs directs existants ou à développer.
D'après notre analyse, les impacts seront les suivants :
L'introduction d'un impôt sur les résidences secondaires va mettre une pression sur ce type de biens occupés ponctuellement, car il met en lumière un coût spécifique s'ajoutant à l'impôt foncier, alors que la valeur locative était dissimulée dans les impôts annuels.
A l'heure où les cantons s'organisent, l'incertitude demeure de savoir si cet impôt sera supérieur à l'ancienne valeur locative correspondante.
Quoi qu'il en soit, la communication autour de ce changement fiscal risque d'être un signal négatif auprès de la clientèle suisse et internationale, dans un contexte actuel difficile avec un surplus d'offres en montagne suite à la loi Weber et au Brexit.
Par ailleurs, les deux effets se cumulent, à savoir que la possession d'une résidence secondaire sera d'autant plus coûteuse que les intérêts hypothécaires relatifs ne seront plus déductibles (sauf si le bien est ponctuellement loué, au prorata), pour autant que le bien soit hypothéqué. On peut donc imaginer que de nouveaux biens soient prochainement mis sur le marché avec moins d'acheteurs. Ce sera donc probablement l'occasion de réaliser de belles affaires en montagne!
Pour la majorité des propriétaires, la suppression de la valeur locative est financièrement avantageuse. Cela rend la propriété immobilière en résidence principale encore plus attractive.
Si la valeur locative était un frein à devenir propriétaire, on peut dorénavant espérer un signal d'encouragement pour de nombreux ménages d'acquérir leur logement, d'autant que les primo-accédants auront encore des déductions spécifiques** pour les intérêts hypothécaires.
En conséquence selon Raiffeisen: "étant donné que le marché de la propriété du logement connaît une pénurie prononcée depuis plus d’une décennie et que l’offre est donc relativement inélastique, l’augmentation de la demande devrait en premier lieu renforcer la hausse des prix". Selon UBS, les prix de l'immobilier pourraient augmenter de 2 à 3 % supplémentaires dans les prochaines années.
A notre avis, cette possible hausse des prix pourrait être observée pour les biens les plus attractifs dans ce contexte, mais pas forcément de manière généralisée.
En effet, les variations de prix seraient plus ou moins marquées en fonction de l'état du bien. En toute logique, les constructions neuves ou rénovées deviendront encore plus attractives. En revanche, il faut s'attendre à une stagnation des prix des bâtiments existants anciens, car les coûts d'entretien ne donneront plus droit à une déduction fiscale, selon Raiffeisen. "Pour les propriétaires de tels objets, il peut être judicieux d'examiner une vente de manière précoce, avant que les prix du marché ne s'adaptent en conséquence."
Ainsi, un propriétaire d'un bâtiment ancien qui met en vente en 2025-2026 réalisera une meilleure transaction que s'il attend 2028, car les acquéreurs pourront encore bénéficier de la déductibilité des travaux à réaliser.
De plus, les travaux doivent s'anticiper pour obtenir un résultat de qualité optimale, sans oublier les délais pour l'obtention d'éventuelles subventions et/ou demandes de permis pour les transformations conséquentes.
A savoir qu'il est possible d'envisager une mise en vente "précoce" tout en exigeant une vente à terme longue (plus de 6 mois à convenir) qui permet aux parties à la fois de s'organiser pour se reloger et d'anticiper les travaux à faire avant l'entrée en vigueur* de la loi.
*Entrée en vigueur différée : la mise en œuvre est prévue au plus tôt en 2028, avec une phase transitoire.
**Cette déduction vise à faciliter l’acquisition d’un premier logement et s’applique la première année fiscale suivant l’achat du bien immobilier à usage propre. La déduction est ensuite réduite de manière linéaire sur dix ans. La première année, cette réduction représente 10'000 CHF pour les couples mariés et 5000 CHF pour les célibataires.
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